Le bien en détails :
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Ville :
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superficie :
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Nb de pièces :
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étage :
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Atouts :
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Stratégie :
Paris - 17ème
17,5m²
1
4 sur 4
aménagement optimal, appartement calme sur cour, luminosité, métro à 3 min.
Mixte. Investissement à Paris dans un quartier en évolution et permettant d'obtenir un rendement net supérieur à 4%
Présentation du projet :
L’investisseur :
Jeune cadre dynamique, primo-accédant, Benjamin décida de faire appel à Fudo à la suite de quelques mois de recherche personnelles n’ayant rien donné, faute de temps.
Le cadrage du projet :
Benjamin souhaitait réaliser un investissement immobilier dont l’enveloppe totale ne dépassait pas 220 000€, proche de chez lui (à Paris) et nécessitant un effort d’épargne minime. Après réflexion, nous décidons de cibler un studio (pour étudiant / jeune actif) situé dans le 10ème, 11ème ou 17ème nord. Nous nous donnons pour objectif de trouver un bien dont la prise de valeur est quasi garantie dans le temps, avec un rendement d'environ 5%.
Le bien :
Après trois semaines de visites, nous trouvons enfin la pépite : un joli studio de 17,5m² à l’espace optimisé, dans une rue calme à la croisée du quartier des Batignolles et des Épinettes. Idéalement situé à 5 minutes à pied du parc Martin Luther King, du métro Pont Cardinet (M14) et du métro Brochant (M13), l’appartement est situé sur cour, au 4ème et dernier étage d’une petite copropriété, ce qui lui permet de jouir d’une belle luminosité. Affiché à 180 000€, nous avons réussi à le négocier à 173 000€.
Les travaux et l’ameublement :
La phase de rénovation et d’ameublement a duré 3 semaines. La pièce de vie a été entièrement refaite : peintures, sol, coin cuisine, réagencement de l’armoire, réfection et optimisation du coin cuisine etc. La salle de bain étant en très bon état, un coup de peinture et un changement du miroir ont suffi ! L’appartement a été équipé avec du mobilier de qualité afin d’offrir confort et praticité au locataire.
La mise en location :
L’annonce a été posté fin juillet au moment où de nombreux étudiants cherchent un logement pour la rentrée. L'appartement a eu beaucoup de succès avec plus de 250 demandes de visites en seulement 24h ! Il a été loué seulement 1 semaine après la fin des travaux à 820€ / mois (charges comprises) à un étudiant en alternance disposant de solides garanties. Benjamin a opté pour le régime LMNP que nous lui avons recommandé.
Quelques chiffres :
Budget du projet :
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Prix de vente (FAI) :
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Frais de notaire :
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Travaux :
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Ameublement :
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Frais bancaires et garantie :
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Honoraires Fudo :
173 000€
13 080€
7 139€
2 188€
1 700€
12 510€
COÛT TOTAL :
209 617€
Financement du projet :
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Apport personnel :
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Emprunt bancaire :
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Remboursement du prêt :
33 500€
176 117€
931€ / mois
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Durée du prêt :
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Taux d'intérêt :
23 ans
3,26%
Bilan chiffré du projet :
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Loyer mensuel CC :
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Total charges mensuelles * :
820€ / mois
1029€ / mois
* Mensualité crédit, Assurance PNO, gestion locative, charges non récupérables, taxe foncière, comptabilité ...
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Rendement brut :
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Rendement net :
4,99%
4,23%
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Effort d'épargne net :
237€ / mois
Prise en compte de 1/2 mois de vacances locatives pour les calculs de rentabilité et d'effort d'épargne
Projection d'enrichissement visé :
Gain espéré lors de la revente du bien en prenant en compte l'apport initial et l'ensemble des charges et des revenus annuels. Calculs effectués en prenant pour hypothèse une augmentation du prix du bien de 2,5%/an et une augmentation de loyer de 1,4%/an ainsi que 0,5 mois de vacances locatives par an.
Données à titre indicatif et tenant compte des données marché des 15 dernières années.
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Vente du bien la 10ème année :
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Vente du bien la 15ème année :
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Vente du bien la 20ème année :
59 487€
122 948€
211 113€
