Le bien en détails :
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Ville :
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superficie :
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Nb de pièces :
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étage :
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Atouts :
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Stratégie :
Rouen
36m²
2
1 sur 3
quartier calme, transports, proximité campus, luminosité, copropriété rénovée
Mixte. Investissement équilibré en centre ville, avec rendement supérieur à 5% et effort d'épargne minimum
Présentation du projet :
L’investisseur :
N'ayant ni le temps de visiter, ni le temps de se former, Johan, engineering manager dans une startup à succès, décida de se faire accompagner par Fudo pour son premier investissement immobilier.
Le cadrage du projet :
Après discussion, nous nous sommes donnés pour objectif de trouver un appartement proposant un rendement net entre 4,5% et 5% et qui prendrait de la valeur au fil des années, le parfait équilibre entre l'investissement de rendement et l'investissement patrimonial : la stratégie mixte. Nous avons ciblé la ville de Rouen, ville dynamique et étudiante, proposant un cadre de vie agréable et une proximité avec Paris. Chez Fudo, nous croyons beaucoup en Rouen, une ville aux prix abordables et en pleine évolution !
Le bien :
Nous avons déniché cet appartement grâce à un contact sur place. Ce bien est idéalement situé, dans une copropriété récemment rénovée, à 7 minutes à pied de la gare Rive Droite et de l'hyper-centre de Rouen. Il bénéficie d'une belle luminosité et d'une configuration idéale pour un 2 pièces mais il a nécessité une rénovation complète ! Affiché à 113 700€, nous avons réussi à le négocier à 105 000€ du fait des travaux conséquents.
Les travaux et l’ameublement :
La phase de rénovation et d’ameublement a duré 6 semaines. La cuisine et la salle de bain ont été entièrement refaites (équipement, carrelage, peinture …). Une buanderie a été créée dans la cuisine, jugée trop grande, et nous avons choisi de créer une ouverture bar entre la cuisine et le salon pour agrandir l'espace et profiter d'encore plus de lumière. Une nouvelle cloison a été posée entre la chambre et le salon avec une porte coulissante. Dans la chambre, nous avons fait appel à un menuisier pour créer une tête de lit sur-mesure avec rangements intégrés. Enfin, l'appartement a été entièrement repeint du sol au plafond ! S’en est suivi l’ameublement de l’appartement, nous avons créé deux espaces dans le salon : salle à manger et coin canapé TV et avons équipé la chambre du nécessaire pour la location meublée.
La mise en location :
L'appartement a eu beaucoup de succès avec plus de 60 demandes de visites ! Seulement 8 jours après la publication des annonces, il a été loué à un couple d'étudiants à Rouen pour 2 ans minimum, pour 620€ / mois (charges comprises). Johan a choisi le régime LMNP que nous lui avons recommandé pour louer son appartement.
Quelques chiffres :
Budget du projet :
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Prix de vente (FAI) :
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Frais de notaire :
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Travaux :
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Ameublement :
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Frais bancaires et garantie :
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Honoraires Fudo :
105 000€
8 800€
13 304€
2 520€
1 570€
8 750€
COÛT TOTAL :
139 944€
Financement du projet :
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Apport personnel :
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Emprunt bancaire :
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Remboursement du prêt :
27 340€
112 604€
578€ / mois
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Durée du prêt :
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Taux d'intérêt :
20 ans
1,92%
Bilan chiffré du projet :
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Loyer mensuel CC :
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Total charges mensuelles * :
620€ / mois
692€ / mois
* Mensualité crédit, Assurance PNO, gestion locative, charges non récupérables, taxe foncière, comptabilité ...
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Rendement brut :
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Rendement net :
5,67%
4,40%
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Effort d'épargne net :
97€ / mois
Prise en compte de 1/2 mois de vacances locatives pour les calculs de rentabilité et d'effort d'épargne
Projection d'enrichissement visé :
Gain espéré lors de la revente du bien en prenant en compte l'apport initial et l'ensemble des charges et des revenus annuels. Calculs effectués en prenant pour hypothèse une augmentation du prix du bien de 2,5%/an et une augmentation de loyer de 1,4%/an ainsi que 0,5 mois de vacances locatives par an.
Données à titre indicatif et tenant compte des données marché des 15 dernières années.
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Vente du bien la 10ème année :
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Vente du bien la 15ème année :
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Vente du bien la 20ème année :
56 981€
106 754€
165 718€
